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再建築不可物件とは？

再建築不可物件とは、老朽化による建物の取り壊し後、同じ場所に新しい建物を建てることができない物件のことを指します。 これは法律や条例によって制限されているためであり、所有者にとっては大きな制約となります。 「再建不能」や「建て替え不可」と呼ばれることもあります。 再建築不可物件を購入する際は、将来的な建て替えが不可能であることを理解した上で、慎重に検討する必要があります。

再建築不可の定義

法律上、「再建築不可」という明確な定義は存在しません。 一般的に、建築基準法などの法令や条例によって、建物の新築が制限されている状態を指します。 具体的には、建物の取り壊し後に、同じ敷地内に同じ規模の建物を建てることができない状態です。 これは、接道義務違反や建ぺい率・容積率違反など、様々な要因によって引き起こされます。 再建築不可物件であっても、増築や改築、修繕が可能な場合もあります。 ただし、その範囲は限定的であり、大規模な改築は難しいケースが多いです。

再建築不可になる理由

再建築不可となる理由は様々ですが、主な原因は以下の通りです。

・ 接道義務を満たしていない場合
建築基準法では、建築物の敷地は幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないと定められています（接道義務）。 この条件を満たしていない場合、原則として再建築はできません。 ただし、セットバックや再建築不可特例など、例外規定も存在します。詳しくは国土交通省のウェブサイトをご確認ください。

・ 建築基準法上の道路に2メートル以上接していない場合
上記と重複しますが、敷地の接する道路が建築基準法上の道路として認められない場合も、再建築不可となります。私道や位置指定道路であっても、特定の条件を満たせば建築基準法上の道路とみなされる場合もありますので、注意が必要です。 例えば、幅員が4メートル未満の私道でも、特定行政庁が建築基準法第42条第2項の許可を出している場合は、建築基準法上の道路とみなされます。 詳しくは国土交通省のウェブサイトなどを参照ください。

・ 建ぺい率・容積率違反の場合
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合、容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合のことです。 これらの数値は、都市計画法によって地域ごとに定められています。 既存の建物がこれらの規制値を超えている場合、現状のままでは再建築ができません。 ただし、規制緩和や敷地の拡張などによって、再建築が可能になるケースもあります。

・ 都市計画道路予定地にかかっている場合
将来、道路として整備される予定の土地に建物が建っている場合、道路整備の際に建物の取り壊しが必要になります。 そのため、都市計画道路予定地にかかっている建物は、再建築が制限されることがあります。 ただし、道路整備の時期や計画の変更などによって、再建築が可能になる場合もあります。 詳しくは各自治体の都市計画課に問い合わせる必要があります。

・ その他、再建築不可となるケース
上記の他に、再建築不可となるケースはいくつかあります。

などです。 これらのケースは、地域や個別の状況によって異なります。 再建築不可物件の購入を検討する際は、専門家である不動産会社に相談し、詳細な状況を確認することが重要です。

再建築不可物件の売却でよくある失敗

再建築不可物件の売却は、一般的な物件売却とは異なる点が多く、特有の難しさがあります。売却活動で失敗しないためには、事前にどのような失敗例があるのかを把握しておくことが重要です。よくある失敗例を理解することで、スムーズな売却活動を実現できる可能性が高まります。

相場より高額で売りに出してしまう

再建築不可物件は、再建築できないというデメリットがあるため、どうしても一般の物件より価格が下落する傾向にあります。そのため、市場の相場を理解せずに高額で売りに出してしまうと、売却活動が長期化し、最終的に希望価格よりも低い価格で売却せざるを得なくなる可能性があります。売却前に必ず周辺の類似物件の取引事例などを確認し、適正な価格設定を行うことが重要です。焦って高値で売りに出すのではなく、冷静に市場を分析しましょう。

買主のターゲットを絞り込めていない

再建築不可物件の購入を検討する人は、限られた層になります。例えば、現状の建物をリフォームして利用したい人や、土地活用として駐車場経営などを検討している人などが主なターゲット層です。そのため、闇雲に不特定多数に向けて売却活動を行うのではなく、ターゲット層に効果的にアプローチすることが重要です。ターゲット層のニーズを的確に捉えた広告展開をすることで、売却の可能性を高めることができます。

デメリットを隠して売却しようとする

再建築不可物件には、再建築できないという大きなデメリットが存在します。このデメリットを隠して売却しようとすると、後々トラブルに発展する可能性があります。買主に対しては、再建築不可の理由や将来的な建替えの可能性などについて、誠実に説明する義務があります。デメリットを隠さず、物件の状態について透明性を保つことが、円滑な売却活動につながります。仮に売却できたとしても、後々訴訟問題に発展するリスクも考えられます。重要な事項説明として、再建築不可であること、その理由を明確に伝えるようにしましょう。

売却活動に適した時期を選べていない

不動産売却は時期によって需要が変動します。一般的に、春と秋は不動産取引が活発になる時期と言われています。需要の高い時期に売却活動を行うことで、早期売却できる可能性が高まります。反対に、需要の低い時期に売却活動を行うと、売却までに時間がかかったり、希望価格で売却できなかったりする可能性があります。市場の動向を把握し、売却活動に適した時期を見極めることが重要です。また、周辺地域で再開発の計画などがあれば、その時期に合わせて売却を検討するのも良いでしょう。

再建築不可物件の価格はどうやって決まる？

再建築不可物件の売却価格は、同じエリアの再建築可能な物件と比べて大きく下落するのが一般的です。

再建築不可物件の価格は、土地の価格と建物の価格を分けて考えます。再建築不可の場合、建物の価値はほぼゼロに近いとみなされるケースが多いです。そのため、土地の価格が売却価格の大きな部分を占めます。土地の価格は、路線価や公示地価、近隣の取引事例などを参考に算出されます。また、建物の状態や築年数、接道状況、周辺環境なども価格に影響を与えます。さらに、需要と供給のバランスも価格決定の重要な要素です。需要の高いエリアでは価格が上昇しやすく、供給過多のエリアでは価格が下落しやすくなります。具体的には、以下の要素が価格に影響します。

・ 土地の広さ
土地が広いほど価格は高くなる傾向があります。

・ 形状
整形地は不整形地よりも高く評価される傾向があります。

・ 接道状況
幅員が広く、接道距離が長いほど価格は高くなります。

・ 周辺環境
駅からの距離、商業施設の有無、学校や公園の近さなども価格に影響します。

・ 建物の状態
建物の状態が良い場合は、解体費用が抑えられるため、価格にプラスの影響を与える可能性があります。ただし、再建築不可のため、建物の価値自体は限定的です。

・ 法的制限
再建築不可の理由となった法的制限の内容によっても価格が変動します。

再建築不可物件を高く売るためのコツ

再建築不可物件は、再建築できないというデメリットがあるため、売却活動において工夫が必要です。少しでも高く売却するためには、以下の点に注意しましょう。

建物の状態をできるだけ良くする

再建築不可物件であっても、建物の状態が良い方が高く売却できる可能性が高まります。買主は、購入後すぐに快適に住める状態を期待しているためです。以下の点に注意して、建物の状態を改善しましょう。

・清掃・整理整頓
室内外の清掃を徹底し、不要なものは処分して、整理整頓された状態を保ちましょう。清潔感のある印象を与えることで、買主の印象が良くなります。特に水回りは念入りに清掃し、カビや水垢などを除去することが重要です。

・修繕・リフォーム
老朽化が目立つ箇所は、修繕やリフォームを検討しましょう。屋根の修理や外壁塗装、水回りの設備交換などは、建物の価値を向上させる効果が期待できます。費用対効果を考慮し、優先順位をつけて行うことが大切です。

・設備の更新
古くなった設備は、新しいものに交換することで、建物の魅力を高めることができます。特にキッチンや浴室、トイレなどの水回りは、買主が重視するポイントなので、交換することで大きな効果が期待できます。

周辺環境のメリットをアピールする

再建築不可物件は、周辺環境によって価値が大きく変動します。生活に必要な施設（スーパー、病院、学校など）へのアクセス、治安状況、日当たりや風通しなどを確認しましょう。特に、生活に必要な施設へのアクセスは、日常生活に大きく影響します。また、治安状況も重要な確認事項です。犯罪発生率などの情報を収集し、安心して暮らせる環境かどうかを判断しましょう。さらに、日当たりや風通しといった住環境も確認しておきましょう。周辺の建物によって日当たりが遮られていないか、風通しが悪い場所ではないかなどを確認することが重要です

・交通アクセス
最寄りの駅からの距離や、バスの便など、交通アクセスの良さをアピールしましょう。駅までの所要時間や、利用可能な路線などを具体的に示すことが重要です。

・生活利便施設
スーパーマーケットやコンビニエンスストア、病院、学校など、周辺の生活利便施設の充実度をアピールしましょう。徒歩圏内にどのような施設があるかを具体的に示すことが重要です。

・治安の良さ
治安の良さをアピールすることで、買主の安心感を高めることができます。犯罪発生率の低さや、地域の防犯活動などを具体的に示すことが重要です。

・自然環境
公園や緑地など、周辺の自然環境の豊かさもアピールポイントになります。自然に囲まれた静かな環境や、景観の良さなどを具体的に示すことが重要です。

専門家である不動産会社に相談する

再建築不可物件の売却は、通常の物件売却とは異なる点が多く、専門的な知識が必要です。不動産会社に相談することで、適切な売却価格の設定や、売却戦略の立案、売却活動のサポートを受けることができます。相談するときのポイントは以下3点です。

• 複数の不動産会社に査定を依頼する
• 地域密着型の不動産会社を選ぶ
• 実績豊富な不動産会社を選ぶ

再建築不可物件の売却の相談するなら専門家に任せよう

再建築不可物件の売却は、通常の物件売却とは異なる点が多く、専門的な知識が必要です。売却時には、相場より高額で売りに出したり、買主のターゲットを絞り込めていなかったり、デメリットを隠そうとするといった失敗例が見られます。再建築不可物件の売却でお悩みの方は、専門家である不動産会社に相談することで、スムーズな売却活動を進めることができます。
再建築不可物件の売却に関するご相談は、実績豊富ななんでも不動産買取にお任せください。経験豊富なスタッフが、お客様の状況に合わせた最適な売却プランをご提案いたします。