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そもそも違法建築とは

違法建築とは、建築基準法や消防法、都市計画法、自治体の定める条例などに違反している建築物を指します。つまり法律を守って建築していれば違法建築とはなりません。違法建築が生まれるパターンとして

• 申請を通った図面通りに建築しなかった
• 当初は違法ではなかったが自力等で増改築を行った結果違法建築となった
• 当初想定していた使用方法をしていない

などが挙げられます。

違法物件って具体的にどんな建物？

違法建築と聞くと、外から見て明らかに変わった、不思議な構造の建物のことを指すというイメージがあるかもしれません。しかし、実際は普通の物件のように見えても実は違法建築物だったというケースが多いです。よくある違法建築5パターンをご紹介します。

建ぺい率・容積率がオーバーしている

建ぺい率・容積率はその土地がある自治体によって定められており、都市計画課に行くと調べることができます。普通は建築の際にハウスメーカーがしっかり把握して間違いがないように建設しますし、買い主がいちいち調べるケースは少ないはずです。

建ぺい率は敷地面積に対して真上から見た建物の面積の割合を指します。例えば建ぺい率60%と定められている場合、敷地100m²のうち建物に使える面積は60m²となります。

容積率は敷地面積に対して建物の全フロアの床面積割合です。例えば容積率200%と定められている場合、敷地100m²のうち建物に使える面積は200m²となります。

リフォームをDIYで行った際に、気づかず建ぺい率・容積率をオーバーしてしまうケースが多いです。専門の施工業者であれば建ぺい率・容積率を踏まえた設計や施工を行いますが、素人だと知らずに違法建築にしてしまいます。たとえば敷地に届出をせずに物置を建てた、コンクリート平家の屋上にプレハブ小屋を増築した等です。

斜線制限に抵触

斜線制限とは、建物が建つことで周辺の既存の家の日照や採光の妨げにならないように、主に家の高さや屋根の傾き、建築物の境界線との距離について定めたルールです。これも基本的には施工会社がしっかり把握して建設するはずですが、稀に建築時にミスで斜線制限に抵触することがあります。また、境界線が建築時に見つからず、建てた後に実は斜線制限に抵触する場所だったことが判明するということもあるようです。

接道義務を満たしていない

接道義務とは「建築物の敷地は、道路に2メートル以上接しなければならない（建築基準法第43条）」という建築基準法上の決まりです。接道義務道路のないところに建築物が立ち並ぶことを防止し、火災などの災害の際に緊急車両が入っていける広さを確保することにつながっています。
現在新しく建設される物件で接道義務を満たしていないケースはほぼありませんし、建築後に接道義務を満たさなくなるというケースも考えにくいです。しかし、接道義務が法律で定められる前に建設された物件の場合、全く道路に面していない、面している部分が2mを切るような狭い旗竿地であるというケースはあります。これらは厳密には違法建築ではありませんが、再建築不可物件となり実質リフォーム等ができなくなります。

確認申請の内容と異なる使用方法をしている

例えば一般住居として登記した土地を、店舗に貸し出しテナント収入を得ている。もともと駐車場だった場所をリフォームして居住スペースとして使っている。これらは違法建築に該当します。一昔前は建物の1F部分を駐車場として登記及び建設をした後にリフォームをし、賃貸物件として新たに建設した部屋で収益を得るという悪質なケースもありました。

未登記である

現在の法律では建物を建築すると1ヶ月以内に「表題登記」を行うことが義務付けられています。
近年建設された物件で未登記の物件が生まれる可能性は低いですが、古い物件の場合未登記のままになっている可能性があります。これは、特に現金で一括購入したような場合に多く発生します。
未登記建築物は違法建築に分類され罰金刑の対象となりますし、未登記のままだと売却ができなかったり、固定資産税が高くなったりするリスクがあります。厄介なのは未登記のままでも相続自体はできてしまうこと。そのため未登記の物件のまま数代を経て収拾つかない権利状況になっているということがあります。

違法建築を保有しているリスク

違法建築は特に建物として危険性がなくても、違法であること自体がリスクと捉えられ取引や資産評価に悪影響を及ぼします。違法建築を売買すること自体は違法ではありませんが、長い目で見るとやはり保有は控えた方が良い物件です。

買い主への告知義務があり売却しにくい

まず違法建築は売却する際に買い主へ「違法建築であること」を告知する義務があります。そのため、成約率は非常に下がりますし、売却するためには相場よりもかなり安い金額でないと買い主としてはメリットが見出せません。取引の際に不利であるというのはリスクです。

物件を担保にして融資が受けられない

金融機関から融資を受ける際に保有している不動産があると担保になるので条件が良くなることが多いですが、違法建築の場合この恩恵が受けられない可能性が高いです。融資を受けられても通常の物件よりも枠が非常に小さかったり、融資を断られたりすることもあります。

行政から是正勧告を受ける可能性

行政から違法建築の是正勧告を受けると、工事を行い違法状態を解消することが必要となります。従わない場合、300万円以下の罰金、3年以下の懲役と定められており、無視することはできません。もちろん工事自体も費用が発生するため、違法建築を保有していること自体、いつ巨額の費用が発生してもおかしくないリスクを孕んでいるといえます。

違法建築はできるだけ早く売却を

このように違法建築は保有のリスクが大きく、かといって売却も難しいです。普通の不動産会社だと断られるケースが多いですし、仲介を依頼しても長期間成約しないので諦めてしまったという人も多いのではないでしょうか。なんでも不動産買取では違法建築に関する買取・売却のノウハウがございますので、お気軽にご相談いただければ幸いです。