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違法建築とは何か

違法建築とは、建築基準法や都市計画法などの関連法規に違反して建てられた建物のことを指します。建築確認を受けていない建物はもちろん、建築確認は受けていても、その内容と異なる形で建築された場合も違法建築となります。 無許可で増築や改築を行った場合も違法建築に該当します。単に見た目が悪い、周囲の景観に合わないといった理由だけでは違法建築とは判断されません。法的な基準に照らし合わせて違反しているかどうかが重要です。

建築基準法違反と都市計画法違反

違法建築は、大きく分けて建築基準法違反と都市計画法違反の2種類に分類されます。建築基準法は、建物の安全性や衛生面、防災面などを規定する法律です。一方、都市計画法は、都市の健全な発展と秩序ある整備を目的とした法律です。それぞれどのような違反があるのか、具体的に見ていきましょう。

建築基準法違反は、建物の安全性に関わる重大な問題を引き起こす可能性があります。 例えば、耐火構造の規定に違反している建物は火災時に延焼しやすく、避難経路の規定に違反している建物は避難が困難になる可能性があります。都市計画法違反は、都市の景観や環境を損なうだけでなく、近隣住民とのトラブルの原因となることもあります。 例えば、用途地域に合わない建物を建築すると、周辺の生活環境に悪影響を及ぼす可能性があります。

建築基準法違反と都市計画法違反

違法建築には様々な種類がありますが、ここでは代表的な例をいくつか紹介します。

・建ぺい率・容積率オーバー
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合、容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積の割合のことです。これらの割合が、都市計画で定められた数値を超えている場合、建ぺい率・容積率オーバーの違法建築となります。建ぺい率・容積率は、地域によって異なります。

・用途地域違反
都市計画法では、都市計画区域を12種類の用途地域に分け、それぞれの地域に適した建築物の用途を定めています。例えば、住居専用の地域に工場を建てることは用途地域違反となります。

・斜線制限違反
斜線制限とは、建物の高さを制限することで、日照や通風を確保するための規定です。斜線制限に違反して高すぎる建物を建てると、近隣住民の日照権や通風権を侵害する可能性があります。

違法建築の時効は存在する？

違法建築に関して、「時効」という言葉がよく誤解されています。建物の所有権は時効取得できますが、これはあくまで所有権の話。建築基準法や都市計画法といった法律違反の状態自体が時効によって解消されることはありません。

時効取得と除斥期間

建物の外観は、違法建築を見分けるための最初のステップです。以下の点に注目することで、違法建築の可能性を探ることができます。

民法には「時効取得」という制度があります。これは、一定期間、他人の不動産を占有していると、その不動産の所有権を取得できるというものです。例えば、20年間、所有者の許可なく土地を占有し続け、一定の要件を満たすと、その土地の所有権を取得できます。これは民法第162条に規定されています。しかし、これはあくまで所有権の取得に関する話です。違法な建築物であっても、長期間占有していたからといって、建築基準法や都市計画法の違反状態がなくなるわけではありません。

また、「除斥期間」とは、権利を行使できる期間のこと。一定期間が経過すると、権利行使ができなくなります。例えば、建築確認済証がない建築物について、隣地所有者が是正を求めることができる期間は、建築基準法111条の２に定められた除斥期間が適用されます。しかし、これは隣地所有者などの特定の権利主体による是正請求権に関するものであり、行政による是正指導や命令、さらには刑事罰の対象となる可能性は、時効や除斥期間によって消滅するものではありません。

違法建築における時効の誤解

違法建築に関して、「20年間何も言われなければ大丈夫」「時効が成立する」といった誤解がよく見られます。これは、所有権の時効取得と混同していることが原因と考えられます。建物の所有権が時効取得できたとしても、建築基準法や都市計画法の違反状態はそのまま残ります。行政から是正勧告や是正命令を受けたり、最悪の場合、裁判で建物の除却を命じられる可能性も残ります。また、違法建築であることを知らずに購入した場合でも、是正義務を負う可能性があります。

違反状態の是正義務は継続

違法建築の是正義務は、所有者が変わっても継続します。例えば、違法建築を相続した場合、相続人は是正義務を負います。また、違法建築であることを知らずに購入した場合でも、是正義務を負う可能性があります。そのため、不動産取引においては、物件が建築基準法等に適合しているかを確認することが非常に重要です。専門家である建築士や弁護士に相談し、調査を依頼することも有効な手段です。建物の登記簿謄本や建築確認済証、検査済証などを確認することで、違法建築のリスクを減らすことができます。

専門家への相談の重要性

違法建築問題は、法律や建築基準法などの専門知識を必要とする複雑な問題です。そのため、ご自身だけで解決しようとせず、早期に専門家へ相談することが非常に重要です。専門家のサポートを受けることで、適切な対応策を選択し、スムーズな紛争解決へと導くことができます。

・建築士に相談すべきケース

建築士は、建築物の設計や工事監理を行う専門家です。違法建築の現状調査、是正方法の提案、建築基準法に関する助言などを提供してくれます。特に、以下のようなケースでは建築士への相談が有効です。

• 違法建築の具体的な是正方法を知りたい場合
• 建築基準法に関する解釈に疑問がある場合
• 建物の安全性に不安がある場合
• 既存不適格建築物に関する相談

専門家は、あなたの状況や希望を考慮した上で、最適な対応策をアドバイスしてくれます。 どの対応策を選択するかは、最終的にはご自身の判断となりますが、専門家の意見を参考に慎重に検討することが重要です。

違法建築でお困りなら

違法建築の問題は、複雑で専門的な知識を必要とする場合が多く、ご自身だけで解決しようとすると、時間と労力を費やすだけでなく、状況を悪化させてしまう可能性もあります。なんでも不動産買取では違法建築物件の売却実績があります。まずはお気軽にご相談ください。