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事故物件とは

事故物件とは一般的に土地・建物やアパート・マンションの本体や共用部で人が死亡した経歴のある物件などを 指します。これは通称であり、法的には次に紹介する心理的瑕疵物件に分類されます。

心理的瑕疵とは

自分が購入もしくは借りることを検討している物件で以前に殺人や自殺があったと聞いて、全く心理的な抵抗がない人はおそらくいないのではないでしょうか。程度の違いこそあれ、選択するのに慎重になるでしょうし、知っていたら絶対に選ばないという人もいるはずです。このように心理的な抵抗が生じる恐れがある事柄を心理的瑕疵といい、そういった事象が発生した物件を心理的瑕疵物件と呼びます。

心理的瑕疵あり物件はさまざま

また、人が死亡したわけではなくても、近隣に暴力団の事務所、墓地、火葬場、廃棄物処理場、特定の工場、風俗店などの嫌悪施設がある場合は心理的瑕疵ありとされます。
心理的瑕疵は物理的瑕疵、法律的瑕疵などと並び、物件の購入者や賃貸での入居者に対しての告知義務があります。心理的瑕疵があることをわかっていたにも関わらず告知をしないことは、宅地建物取引業法における告知義務違反となり、契約解除や損害賠償請求されるリスクがあります。

心理的瑕疵と告知

基本的に賃貸物件以外では、心理的瑕疵あり物件の告知義務は非常に厳しく、上記で説明したような事柄がある物件は永遠に説明しないといけないと考えるべきです。いつまで告知義務が続くと法律で決められているわけではなく、昔の話だからと告知せずに売却した後に買主が心理的瑕疵を知るところとなり損害賠償請求を起こされるということは珍しくありません。告知しないことでのリスクが売主側に大きいので、売買においては内容や発生時期に関係なくしっかり告知しましょう。

国土交通省のガイドラインによる告知義務とは

一方、賃貸物件の場合は2021年に国土交通省から「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が公表され、どのような賃貸物件が心理的瑕疵ありとされるのか、いつまで告知義務があるのかが明確となりました。賃貸物件の場合は以下のようです。

• 告知義務は事象発生から3年間
• 自然死は告知義務なし
• 自然死であっても発見まで時間がかかったことで特殊清掃や大規模リフォームを要した場合は告知義務あり
• 日常生活で通常使用しない隣接住戸および共用部での死亡は告知義務なし

ただし、これはあくまで基準であり、人や社会への影響が大きいと判断される心理的瑕疵に関しては告知義務があるといった内容も記載されています。

告知義務を怠るとどんなリスクがあるか

売買でも賃貸でも売主・家主が告知義務を怠ると金銭的、法的なダメージを被るリスクが高まります。次の3点のアクションを買主・借主から起こされる可能性があります。

① 売買代金・家賃の減額請求

心理的瑕疵があるにもかかわらず告知しなかった場合、まず買主・借主から売買代金・家賃の減額請求をされる可能性が高いです。これは民法にも権利があることを定められており、売主・貸主は交渉に応じた上で適正な減額を行う必要があります。ここで落とし所を見つけられれば最小限のダメージですむかもしれません。

② 契約解除

心理的瑕疵の告知義務違反は売主や貸主による債務不履行にあたるため、売買契約や賃貸借契約を直ちに解除される可能性があります。口頭や紙面等での説明がなければ告知義務を明確に怠っていたということになるため、契約解除への異議は申し立てにくいでしょう。

③ 損害賠償を請求される

民法では、不動産会社の仲介で契約した物件が告知義務違反だった場合、買主・借主は損害賠償請求ができるという文言があります。売買契約や賃貸借契約に要した費用、登記費用、引越し代、慰謝料などが対象です。

心理的瑕疵あり賃貸物件の運用方法

仮に自分の保有している賃貸物件が心理的瑕疵あり物件になってしまったら、どのように運用すれば良いのでしょうか。心理的瑕疵ありになってしまった場合は、これまでと同じ運用をしていても入居者が決まりにくいですし、キャッシュフローの悪化は避けられません。

大規模なリフォーム

通常の賃貸物件において入居者の退去後はハウスクリーニングを行いますが、心理的瑕疵ありになるほどの事故物件であれば、特殊清掃が必要になるケースが多いです。汚れた部分の交換は当たり前ですが、例えば該当する部分だけ床材が新品だったというのは良からぬ想像を掻き立て気分が悪いものです。当然新しい入居者は決まりにくくなります。
また、事故物件はただでさえ物件の魅力が暴落している状況なので、単に部屋全体をきれいにするだけでも足りないということになります。そこで、事故物件の部屋を魅力的に見せるためには、最新の設備、内装など同アパート・マンション内の他の部屋と比べても、スペシャルな内容にする必要があります。事故の痕跡を残さないだけでなく、事故物件だけど入居しても良いと思われるような大きなメリットが必要なのです。

家賃のディスカウント

心理的瑕疵あり物件に入居してもらうためには家賃のディスカウントも有効です。通常家賃から2〜4割程度のディスカウントが相場と言われています。また、1〜2ヶ月程度のフリーレントをつけることで入居のモチベーションを高めるのにもよく使われます。前述のガイドラインによると賃貸物件における心理的瑕疵の告知義務は3年となっているので、空室状態を続けるくらいなら3年はディスカウントやフリーレントを駆使して部屋を埋める方が良いと考えられます。

事故物件専門の不動産会社に売却する

上記のように費用をかけたり利益を減らしたりして物件を運用するのが嫌だ、手放したいという場合は売却を検討することになります。しかし、普通の不動産会社に相談しても断られたり非常に安い価格で買い叩かれたりするのが現実です。相談をするなら事故物件の取り扱いに慣れている専門の不動産会社に話をしましょう。事故物件の運用ノウハウや販路を持っている会社であればスムーズに話がまとまりますし、不本意な買い叩きに遭う可能性は低いです。

心理的瑕疵あり物件の売却はなんでも買取不動産へ

なんでも買取不動産ではその名の通り、問題の生じている物件の買い取りが可能です 。自殺や殺人、孤独死等で心理的瑕疵あり物件となり扱いに困っている物件がございましたら、当社までお気軽にお問い合わせください。お客様の状況に合わせて最適な提案をいたします。