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事故物件にかかる相続税

事故物件を相続する場合も普通の物件と同じくもちろん相続税が発生します。ただし、一般の物件に比べて相続税が安くなる可能性はあります。国税庁からは「周辺宅地と比較し利用価値が低下している宅地は、相続税評価が10％程度控除した価格での評価」という見解が出ています。ただし、全ての事故物件に対して10%程度の控除が認められるかというとそうとも限りません。

そもそも一般的に事故物件というと人が亡くなった物件とざっくり捉えられていますが、人が心理的に抵抗を感じる物件を指します。例えば殺人事件があった物件のようなものが代表的で、孤独死や自然死でも死後期間が経ち気候条件によって腐乱や害虫が発生し特殊清掃やリフォームが必要になるクラスのもの。一方で死後数日以内で発見された高齢者の孤独死などは事故物件には当たりません。

そして、仮に自殺や殺人、事後処理が大変だった死亡でも、全ての事案が報道されて、周辺で噂になるというわけではありません。つまり、事故物件であることが知れ渡ることにより買い手や借り手がつかないという事情が明確ならまだしも、ただ事故物件であるだけでは価値が低下したという客観的な判断に結びつかないのです。つまり、事故物件でも相続税評価が下がらない可能性は十分考えられます。

相続した事故物件の売却額の目安

事故物件の売却、賃貸の相場は通常物件より安くなります。自殺で30%程度、殺人で50%程度と言われていますが、正直物件によって大きく変わるので、50%割り引いても買い手、売り手が見つからないことは珍しくありません。

事故物件は相続放棄できるか

事故物件は相続放棄できます。しかし、一般的な相続と考え方は同じで、事故物件だけを相続放棄することはできません。全財産を相続するか、全財産を相続放棄するかの二択となります。

事故物件を相続放棄するかどうか検討する場合のポイントは、相続全体で見たときに黒字になるか赤字になるかです。事故物件を相続した場合、仮にオーナー側の過失で損害賠償が発生するような状況だと、賠償責任も相続します。ただし、相続放棄をすれば賠償責任は相続人にはありません。

もし賠償責任がないような事故物件の相続でも、相続後にかかるであろうコスト等を考えたときに相続放棄をした方が良い場合もあります。建物の状況がひどく、売却をできる状態に持っていくまでに多額のメンテナンス費用がかかる。全体のキャッシュフローを見たときに相続税が高くなり、相続後の運用も難しいから出費が多くなるなど。事故物件以外の資産でそこまで大きな黒字がないのであれば、相続放棄をするというのも選択肢になってきます。

事故物件を相続した場合に起こる4つのリスク

事故物件を相続した場合にどのようなリスクがあるのでしょうか。買い手が見つからない以外にも、さまざまな問題が想定されます。ここでは4つのポイントに絞って説明します。

1.損害賠償請求の裁判を引き継ぐことになる

前段でも触れたように、仮に物件側の過失により死亡が発生した事案の場合、相続人が損害賠償請求を引き継ぐことになります。考えられるケースとしては階段や廊下、エレベーターなど共用部のメンテナンス不全による死亡事故、居室であればベランダや窓などの老朽化による事故、給湯器等の不具合による事故など。このような建物の状況に起因する事故物件は管理会社やオーナーに責任が問われます。もちろん、弁護士に相談すれば同様の事故の場合の賠償額の相場が出るはずなので、示談にするにしても裁判を経て損害賠償額を支払うにしても、賠償額がトータルの相続額の合計を上回らなければセーフという考え方もあります。しかし、長期にわたる裁判は金銭面だけでなく、精神的にも身体的にもダメージを受けるでしょう。ましてや、自分は実際には物件運営に関わっておらず相続しただけということであれば尚更です。

2.売却の際に半永久的に告知義務が生じ、売却しづらい

なんらかの理由で買主・借主が把握しておくべき事情があるような事故物件などは、告知義務が消滅する期間が定められていません。事件後10年でも20年でも、物件を売却する際には死亡事案が起きたことを告知せねばならず、仮に建物を取り壊して更地にしても告知義務は残ります。そのため、価格を半額程度にまで下げてもなかなか買い手が見つからず、売却ができず不良債権となる可能性があります。

3.相続税の取得費加算が使えない可能性がある

上記のように売却が難しいことから、税制上の優遇措置も受けられない可能性も。相続した不動産を3年以内に売却すると、譲渡所得から相続税の一部を取得費と合算して控除できる「相続税の取得費加算」という優遇措置があります。しかし、事故物件は3年以内に売却が決まらず、この優遇措置が使えないということがあり得ます。

4.賃貸の場合は3年間の告知義務あり

賃貸物件の場合は売却よりも緩いルールですが、それでも事案があってから3年間は告知しなければなりません。つまり3年間は家賃を下げた状態で募集の必要がありますし、さらに通常の物件よりも入居が決まりにくい可能性が高いです。3年後には告知義務がなくなり通常の家賃に戻せるとはいえ、その間キャッシュフローは悪い状態が続きます。

事故物件の売却は専門の自社不動産買取会社に任せよう

このように相続すると大変な事故物件ですが、総合的なバランスから相続することを決める方も多いです。相続した事故物件をスムーズに売却する方法はあるのでしょうか。

基本的に事故物件は事故物件専門の不動産会社に任せるのがベストです。事故物件は運用の幅が限られますし、独自の流通ルートを持っている業者でないと買い手を見つけるのが難しいです。まず、一般の不動産会社ではなく、事故物件専門、事故物件が得意と謳っている会社に絞って探しましょう。

さらに、仲介不動産会社ではなく、自社で事故物件を買い取っている会社がおすすめです。自社買取なので買い手を見つける必要がなく、売却までが非常にスムーズに運ぶこと。さらに仲介手数料がかからないため、買取額も高めになる傾向があります。

なんでも不動産買取では自社での事故物件の買取実績が多数ございます。事故物件を相続してしまいお悩みの方はぜひお気軽にご相談ください。