なんでも買取不動産

共有持分の基本的な仕組み

共有持分とは一つの不動産に対して複数の人間が権利を所有している場合のそれぞれの権利の割合のことです。例えば結婚時に購入した一戸建て住宅に対して夫婦が1:1で権利を有していたり、父親の死後に収益用物件として経営していたアパートの権利を母親2：長男1：長女1で有していたりということがあり得ます。共有持分を持っている人のことを共有持分権利者といいます。

物件に共有持分権利者が複数いる場合、誰かが勝手に物件を売却することはできません。ただし、自分が持っている共有持分を売却することはできます。

また、共有持分は相続も可能です。そのため、共有持分を解消しないまま親から子へ相続が進んだ場合、最初は2、3名だった共有持分権利者がいつの間にか大人数になり、収拾がつかなくなるということも発生し得ます。

共有持分のある物件に関して、自分以外の共有持分権利者の状況確認が継続的に取れていない状況で放置しておくのはトラブルの元になります。常に共有持分権利者間で物件の情報共有とそれぞれの状況確認をしておくこと、もしそれが難しい状況だったり共有持分を手放したりしたい場合は、買取業者への売却を検討しましょう。

共有持分を悪質な第三者に売却するとどのようなトラブルが起こるか

共有持分は売却が可能なため、時として共有持分権利者の一人が独断で自分の権利を売却してしまうことがあります。これ自体は全く違法ではなく、他の共有持分権利者に売却する旨を通知する義務もありません。

しかし、このように他の共有持分権者が知らないまま、物件の権利の一部が赤の他人に渡ることでさまざまなトラブルを引き起こします。悪質な第三者に売却するとどのようなことが起こり得るのでしょうか。

①悪質な第三者がしつこく買取・売却を打診してくる

買取業者は物件の共有持分を全て買収できて初めて、物件を売却することができます。そのため、悪質な買取業者が共有持分を購入した場合、彼らがまず打診してくるのは他の共有持分権利者の共有持分の買取です。他の共有持分権利者からすると、自分達の物件の権利者に全くの赤の他人がいるのは心理的に受け入れ難く、手放すべき十分な理由となります。そのため、相場より安い買取価格を提示されたり、相場より高い売却価格で買取業者が手に入れた共有持分を買い戻すことになるケースがあります。

②悪質な第三者から家賃を請求される

共有持分の契約内容や状況にもよりますが、共有持分を悪質な第三者が得ると、物件に対する家賃を請求されることがあります。例えば自分が50%、第三者の共有持分権者が50%の権利を持っており、その物件に住んでいるのは自分だとします。近隣で同等の物件の家賃が10万円だった場合、第三者の共有持分権利者から10万円の50%である5万円の家賃を請求されてしまうということがあり得るのです。また、持っているのが賃貸アパートやマンションの場合も、賃料収入の50%は第三者の共有持分権者に当然支払うこととなります。

共有持分権者が兄弟や子供、親族の場合、共有持分権利者間で家賃の徴収などは行われていないことも多いはずです。そこに第三者が加わることでこれまでなかった金銭の支払いが発生してしまう可能性があるということ。巻き込まれた側はたまったものではありませんが、第三者である買取業者や投資家は当然の権利に基づいて請求しています。契約書に書かれていた場合、家賃の請求は脱法行為でも不法行為でもなく、第三者の権利となります。第三者と共有する際は契約内容をしっかり確認することが大切です

③悪質な第三者が物件に出入りする

また、共有持分権利者になれば物件に出入りする権利を得るため、身内ではない第三者が敷地内をうろつくといったことも起こり得ます。まともな業者であれば普通はやりませんが、悪質な業者の場合、共有持分の売却や買い戻しを拒否する他の共有持分権利者に対して心理的圧力をかける目的で、用もないのに物件に出入りする、嫌がらせと捉えられる行為を行う可能性はゼロではありません。

④悪質な第三者から共有物分割請求をされる

第三者の共有持分権利者からの「あなたの共有持分を当社に売却してください」という打診を断り続けると、最終的に共有持分権利者が強硬手段に出ることがあります。共有物分割請求です。

共有分割請求とは「共有持分権者が複数いる物件に対して、共有状態を精算する請求をすること」です。これは法に基づいた行為であり、他の共有持分権利者が拒否すると裁判になります。

共有状態を精算するとは、例えば4000万円の評価額の物件に対して2人の共有持分権利者が1:1で権利を有している場合に、物件を売却して2000万円ずつ分配するといったことです。

共有分割請求を起こすこと自体は正当な権利なので、これをやられてしまうと相手と交渉して共有状態の精算方法を決めるか、拒否して裁判で戦うかを選ばなければなりません。物件に現在進行形で住んでいる場合は共有分割請求に応じると現在の住まいを失う可能性が出てきますし、戦う場合は弁護士費用や裁判にかける労力などが発生します。

共有持分を売却したい場合はどうすればいいか

共有持分を他の共有持分権利者に黙って赤の他人に売却すると、残された人が非常に迷惑する可能性が高いということをご理解いただけたと思います。買取業者としては「共有持分の売却を自分の一存で行うことは法で認められている」という論理で買取をプッシュしてきますが、買取を行った後他の権利者はどうなるのかの説明は必ずしも行いません。 自分の一存で売却をしたのち、共有持分権利者である親子兄弟や親族と深刻なトラブルになってしまった、家族がバラバラになってしまったとならないように、以下のことに注意して共有持分を売却しましょう。

①必ず他の共有持分権利者に相談する

まず共有持分の売却を検討している旨を他の共有持分権利者に伝えて、みんながどう思うか意見を聞きましょう。その際、なぜ売却したいのかしっかり伝えること、トラブルにならないように事前に相談しているという意思を示すことが重要です。共有持分を持ってはいるが実際にはほとんど恩恵がなく税金だけ取られているのできつい、相続を考えたときにこのまま残しておくのは不安等、理由を丁寧に説明しましょう。その上で、他の共有持分権者の状況もしっかりヒアリングし、自分が売却することで不利益を被ることがないか気遣いも見せなければなりません。共有持分権利者で集まりミーティングをすることも必要です。

②共有物分割を提案する

共有持分の売却が難しいようであれば、共有物分割をしてはどうかという提案もしてみましょう。共有分割請求の裁判を起こさなくても、話し合いで共有物分割をすることはできます。

なんでも買取不動産ならトラブルなくみんなが納得する共有持分買取を実現！

しかし、他の共有持分権利者の意見の取りまとめをしたり、反対者を説得するのは専門家でない限り難しいのが現実です。さらに、疎遠な関係の共有持分権者に連絡が取れないこともありますし、連絡が取れても素人では法的に解決が難しい状況が判明するケースもあります。

そんな扱いが難しい共有持分の売却先として最も一般的なのが、共有持分を専門に取り扱う不動産買取業者です。宅建免許を持ち、国や県などから許可を得て営業している買取業者であれば、他の共有者に対して半ば強引に交渉を持ちかけてくる心配はありません。

なんでも買取不動産は「買取前に共有者全員に売却の意向を伝え、当社が一括して買い取る」というフローで共有持分の買取を行っています。ご相談者様に代わって当社が丁寧に正しい順番で共有持分権者の皆様に説明を行うことで、人間関係を壊すことなくご希望を叶えることが可能です。共有持分の扱いにお困りの方は是非お気軽にご相談ください。